En lo que respecta a la vivienda, Susan Apel y Keith Irwin pensaron que habían planeado hábilmente su futuro. Compraron una casa de cuatro dormitorios en dos acres en Lebanon, NH, hace 24 años, y «nos aseguramos de pagar la hipoteca antes de jubilarnos», dijo la Sra. Apel, de 71 años.
De esa manera, el valor líquido de la vivienda que habían acumulado (estiman que su casa ahora vale alrededor de $700,000) les permitiría venderla y reducirla a viviendas más pequeñas y manejables cuando las necesitaran.
Ese momento ha llegado. La señora Apel, profesora de derecho jubilada, tiene problemas para subir escaleras. Irwin, de 71 años, que anteriormente fue gerente de cuentas de una empresa local, está cansado de trabajar en el jardín y palear nieve, y encontrar trabajadores que hagan esas tareas se ha vuelto difícil.
«Estamos viendo la escritura en la pared», dijo la Sra. Apel. Han comenzado a buscar “un lindo condominio de dos recámaras con una pequeña sala de estar, todo en un solo piso”.
Pero no pueden encontrar uno. Los promotores locales están construyendo casas adosadas de cuatro niveles con aún más escaleras. Las pocas casas adecuadas de una sola planta disponibles se agotan instantáneamente. Los habitantes de las ciudades que huían de Covid ayudaron a aumentar los precios de la vivienda: una unidad que la pareja vio recientemente costaba 950.000 dólares y necesitaba trabajo, informó Apel. Incluso las “pequeñas cajas de zapatos” se venden por 600.000 dólares.
«Estábamos muy agradecidos de vivir en este hermoso lugar y de haber pagado nuestra casa», dijo la Sra. Apel. «Nunca se nos ocurrió que no nos daría la capacidad de salir de allí».
Alrededor del 80 por ciento de los adultos mayores viven en casas de su propiedad. Pero la noción tradicional de que una casa con una hipoteca cancelada puede servir como cajero automático para ayudar a financiar la vida de jubilación está cambiando, informan los economistas. La propiedad de vivienda ya no es un beneficio incondicional para algunas personas mayores.
“¿Están envejeciendo o estancados en su lugar?” preguntó Linna Zhu, economista investigadora del Urban Institute. “¿Necesitamos repensar el llamado sueño americano? Funcionó para generaciones anteriores, pero ¿sigue funcionando hoy?
La proporción de los adultos mayores con deuda hipotecaria han ido aumentando por décadas. De 1989 a 2022, la proporción de propietarios de viviendas de entre 65 y 79 años con hipotecas aumentó del 24 al 41 por ciento, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard. La cantidad que debían también aumentó de 21.000 dólares a 110.000 dólares, ajustado a la inflación.
David Turoff, de 73 años, veterinario en Placerville, California, todavía tiene una hipoteca de 180.000 dólares sobre su casa de dos dormitorios, por ejemplo. Lo refinanció para sacar efectivo, una forma de sostener su práctica después de la recesión de 2008. «Me alegro de haberlo hecho», dijo, pero «definitivamente fue un riesgo». Incluso entre los propietarios de viviendas de 80 años, el 31 por ciento tiene hipotecas.
Los saldos hipotecarios más grandes y las tasas de interés más altas, junto con impuestos a la propiedad, seguros y otros costos más altos, han ayudado a hacer El 43 por ciento de los propietarios de viviendas mayores con hipotecas “tienen costos”, definido como gastar el 30 por ciento o más de sus ingresos en vivienda y costos relacionados.
Por supuesto, el valor medio de la vivienda también ha aumentado, saltando 80.000 dólares en sólo tres años, hasta 250.000 dólares en 2022. Ésa es en gran medida la razón por la que el Centro de Investigación sobre la Jubilación del Boston College redujo recientemente su estimación de la proporción de hogares estadounidenses en riesgo de no poder mantener su nivel de vida después de la jubilación.
el centro índice de riesgo de jubilación cayó al 39 por ciento en 2022 desde el 47 por ciento en 2019, una cifra desconcertante pero la más baja desde que el centro comenzó a rastrearla hace 20 años.
El centro basa sus cálculos en propietarios de viviendas mayores que aprovechan el valor líquido de su vivienda con hipotecas inversas, como lo hicieron Bart Windrum y Deborah Fink en 2020. A través de la Administración Federal de Vivienda, recibieron una hipoteca inversa sobre su casa en Boulder, Colorado, con una línea de crédito. de hasta $382,000.
«La razón era proteger nuestros fondos de jubilación durante el mayor tiempo posible», dijo Windrum, de 71 años, autor y orador.
La línea de crédito les permitió liquidar su hipoteca existente, costear una cirugía de cataratas y tratamientos odontológicos complicados (ninguno de los cuales está cubierto por Medicare), reemplazar un automóvil de 22 años y mejorar su plomería, todo mientras mantenían intactos sus ahorros para la jubilación.
«Cuando vendamos este lugar, anticipo que un tercio de su valor, en números redondos, se destinará a pagar la hipoteca inversa», dijo Windrum. Porque legislación federal en 2015 trajo una suscripción gubernamental más estricta y protecciones al consumidor, «nos sentimos cómodos y confiados al usar el programa», dijo.
El Dr. Zhu estuvo de acuerdo y calificó la hipoteca federal inversa como “una forma muy eficaz de aprovechar el valor líquido de la vivienda”.
Pero tomar una hipoteca inversa o extraer el valor líquido de la vivienda es algo que muy pocos propietarios de mayor edad hacen.
Jennifer Molinsky, que dirige investigaciones sobre vivienda y envejecimiento en el centro de Harvard, cita una “idea dual de propiedad de vivienda”, en la que la acumulación de riqueza inmobiliaria representa “un ahorro, un colchón para la vida futura”.
«Pero al mismo tiempo nadie quiere tocarlo», añadió. “Quieren dejárselo a sus hijos. Quieren guardarlo para una emergencia”.
Además, acceder al valor líquido de la vivienda no siempre es sencillo ni posible. Con hipotecas inversas aseguradas por el gobierno federal, oficialmente Hipotecas de conversión del valor de la vivienda, o HECM: los costos iniciales son altos (superan los $17,000 para Windrum y Fink) y el papeleo sustancial. En 2022, solo 64,500 solicitantes mayores recibieron hipotecas inversas a través del programa federal.
Otras formas de acceder al valor líquido de la vivienda también se han vuelto más difíciles a medida que las tasas de interés extremadamente bajas regresaron a niveles más típicos. La refinanciación con retiro de efectivo por parte de propietarios mayores de 65 años se redujo a 600 000 en 2022 desde 941 000 préstamos en 2021. “No es tan fácil de conseguir ni tan rentable como era”, dijo el Dr. Molinsky.
Los prestatarios de mayor edad son se le negó la refinanciación de préstamos con más frecuencia que los más jóvenes, en parte porque los prestamistas consideran los ingresos además de los activos, y los ingresos generalmente disminuyen a medida que los trabajadores se jubilan. Las líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda, o HELOC, son también se les niega con más frecuencia a las personas mayores y menos atractivos a tasas de interés más altas. Y los costos de mantenimiento aumentan con el tiempo a medida que las casas envejecen junto con sus propietarios.
Además, como descubrieron Apel y Irwin, la escasez de viviendas adecuadas y asequibles para adultos mayores hace que la reducción de personal sea un desafío incluso para aquellos con un patrimonio inmobiliario considerable. “Puedes quedarte encerrado cuando quieras seguir adelante”, dijo el Dr. Molinsky.
Los propietarios de viviendas de mayor edad, negros e hispanos, se encuentran en posiciones particularmente precarias porque gran parte de su riqueza está inmovilizada en sus casas, dijo Anthony Webb, investigador principal de la Nueva Escuela de Investigación Social.
«No hay nada malo en tener una hipoteca en el lado del pasivo del balance, si va acompañada de fondos en el lado del activo», como ahorros para la jubilación, inversiones y pensiones, dijo.
Pero los propietarios de viviendas pertenecientes a minorías tienen mucho menos activos líquidos que los propietarios blancos, en parte debido a menores ingresos a lo largo de su vida. «Esta es una historia de desigualdad cada vez mayor», dijo el Dr. Webb. Muchos propietarios de viviendas negros e hispanos “tienen este activo”, dijo, pero “será difícil conservarlo”.
Los formuladores de políticas podrían aumentar las opciones de los adultos mayores mejorando y racionalizando el programa federal HECM, ampliando los criterios para la refinanciación y los préstamos HELOC, y fomentando el desarrollo de más viviendas, incluidas casas y apartamentos adecuados para compradores e inquilinos mayores.
Los expertos coinciden en que ser propietario de una vivienda, un potente generador de riqueza, todavía tiene sentido en general. Incluso con hipotecas, los propietarios de viviendas de mayor edad tienen mayor protección contra el aumento de los costos de la vivienda que los inquilinos y están menos probabilidades de tener que soportar costos. El valor líquido de la vivienda también puede ayudar a financiar la atención a largo plazo.
Pero la señora Apel y el señor Irwin, mientras continúan su búsqueda, se sienten frustrados. No quieren abandonar la comunidad donde han vivido durante décadas, pero están dispuestos a renunciar a su casa.
“Esta sería una casa familiar maravillosa”, dijo la Sra. Apel. «Pero no podemos liberarlo porque ¿adónde iríamos?»